深圳超1万亿投资超级版图来了，住在宝安中心区的市民幸福了！

近日笔者完成一篇解读文章：《深圳价值观正在西移：200万人口城市新中心腾空出世》，意犹未尽，可能很多人会问前海+宝安正在发生什么？

理念决定行动。既然深圳价值观正在西移，前海+宝安中心区到底在发生什么？

据官方信息：前海预计区域总投资额将达到3898亿，预计2020年前海区内GDP总值达1500亿，每平方公里增加值达到100亿元，成为全国单位产值最高的区域。（此数据还不包括前海扩容后的投资数据。）官方数据透露：三年将完成固定投资1100亿：2015年前海蛇口自贸片区的固定资产投资总额为308亿元，2016年完成投资388亿元，2017年计划完成423亿。

宝安“十三五”规划显示：规划包含了286项重点工作，453个重大项目，总投资约6600亿元，其中“十三五”期间完成投资2636亿元。（2017年预计完成800亿固定资产投资）。

3898亿+6600亿 = 10498亿。这个数据意味着什么？等于超过原特区内四区2016年创造的GDP，南山3842亿+福田3560亿+罗湖1900亿+盐田530亿=9832亿。

前海+宝安，超1万亿大投资，未来五年足以让“前海+宝安+大空港”风生水起！

那么问题来了。这么多钱投向哪里？前海正在布局三大片区桂湾、前海、妈湾、桂湾。

除前海外，深圳目前确定的17个重点发展区域，宝安就占了2个：宝安中心区和大空港区。

毫无疑问与前海相连的宝安中心的滨海片区和碧海片区将是直接受益片区！

让我们看看宝安中心区规划视频的截图：

大投资必然有大版图，深圳梦带你一起来看看：

△“三带两城两区两中心一谷”示意图

宝安中心区：对标前海，总用地面积15平方公里，其中，滨海片区7平方公里碧海片区8平方公里。作为深圳西部城市中心，未来将按照总体规划结构，有序开展建设实施，打造“一条岸线、两条轴线、三个圈层、一个都市绿环”。“一条岸线”即一条长约4公里的城市公共亲水活动岸线，“两条轴线”即中央绿轴和发展轴，“三个圈层”即核心区、混合区、居住及配套区，“一个都市绿环”即沿核心区外围道路外侧控制30米宽的都市绿环。

未来，宝安中心区将加强与前海、大铲湾、大空港片区的衔接，突出宝安中心区的滨海休闲特色，完善演艺中心、“新三馆”等文化设施，积极开发中心区地下空间，发展总部经济区和配套商业，努力将中心区规划建设成为宝安重要经济增长区和现代化、国际化先进城市示范区。

宝安开通及在建轨道6条：深圳市规土委宝安管理局相关负责人透露，目前宝安区内已建成运营3条线路，1号线、5号线和11号线，共计约54.9公里；在建1条线路6号线，约9.8公里，通车后运营里程达至64.7公里。四期建设规划宝安区纳入2条线路，12号线和13号线，合计里程约33.8公里，建成后至2022年通车里程至98.5公里。

宝安2030年地铁将有14条：线网规划预计至2030年全市将形成32条线，共计1142公里的轨网规模，其中宝安区内规划经过线路为1号线、5号线、6号线、9号线、11号线、12号线、13号线、15号线、18号线、20号线、26号线、28号线、29号线和30号线，共计14条，线路里程约为218公里。深圳轨道交通四期工程将建设6号线支线、12、13、14、16号线共5条（段）线路，总长约148.9公里，总投资约1344.5亿元。深圳每公里地铁投资达9亿。而宝安14条地铁，218公里，投资最少1962亿！

城际交通：不仅如此，包括穗莞深城际线和机场东综合枢纽等建设将使得宝安尽早实现航空、铁路、城市轨道多层次联运的交通体系，届时市民出行将更加便利。目前比较便利的广深沿江高速，穿区而过。

其中：东莞3号线对接深圳11号线；东莞2号线对接深圳20号线；东莞1号线对接深圳6、22号线。2017年宝安区计划加快机场东枢纽规划建设，推动深茂铁路、沿海客专、赣深铁路前期研究，力争打造“一带一路”空铁联运综合枢纽。

深中通道：总投资460亿，今年底深中通道东人工岛工程和主体隧道工程将陆续开工，计划2018年3月桥梁工程开工，预计2024年全线建成通车。

中山港—深圳机场福永码头航线首航将于8月18日正式开启，从中山港到深圳机场福永客运码头的时间将缩短至45分钟。

目前中山深圳两地正在沟通：从中山翠亨新区至深圳前海自贸区，15分钟内可快速抵达。

空港高铁站：位于广深港核心发展走廊、东西向发展走廊的交汇处，同时位于广佛肇、深莞惠、珠中江三大城市圈交汇处。按照规划，空港高铁站预计于2019年动工，建成后将成为未来深圳西部的主要铁路枢纽，通过深中通道、广莞深城际、深茂铁路等线路将珠江西岸的中山、江门，东莞西部，甚至广州南沙等纳入枢纽辐射范围，形成华南地区最大的交通枢纽，成为继上海虹桥枢纽之后的中国第二座“铁公机（铁路、公路、机场）”空铁联运交通枢纽。

深圳宝安机场：加快建设国际航空枢纽，强化区域航空枢纽机场功能。增加国际航班航线航点数量，积极发展面向东南亚及欧美地区的国际航空客货运输网络。到2020年机场旅客吞吐能力达4500万人次/年。

妈湾跨海通道：妈湾跨海通道（月亮湾大道-沿江高速）工程规划为城市快速路，南起于妈湾通道与月亮湾大道相交处，接现况月亮湾立交，向北以隧道方式穿越前海深港现代服务业合作区、前海湾以及大铲湾港区，终点与金湾大道衔接，与西乡大道相交。道路全长约8km，其中前海段2.5km、海域段1.1km、大铲湾段4.46km。道路主线按照双向6车道、80km/h设计速度进行设计；前海段和大铲湾段分别设置双向6车道地面道路。

△ 妈湾跨海通道示意图

该项目建设单位为深圳市交通公用设施建设中心，根据深圳市交委的建设计划，该工程计划于2018年1月开工，施工期约为37个月，拟于2021年1月建成通车。海域段建成后将成为深圳市首条跨海隧道。

产业布局：宝安区正不惜重金吸引名企落户。2017年数据显示，上半年，宝安区新引进中建南方、中能建、正威、腾讯等一批世界500强企业投资项目5宗，总数达到11宗。签约引进项目47宗，大企业落户步伐明显加快。

今年上半年，宝安区国家高新技术企业已达2222家，已提前达到“十三五”规划提出的总量达2000家的发展目标。在2222家国家高新技术企业的带动下，上半年全区高新技术企业实现产值1818.6亿元，同比增长15.1%，占规模以上工业总产值61.3%。值得注意的是，今年宝安新增高新技术企业申报量1107家，这一数字甚至超过南山区（1104家）。就在今年，宝安区高新企业呈现出“井喷”态势。

仅在西乡，亚太卫星通信运营大厦、宝安高密度及柔性电路板产业链总部大厦等重点产业项目成功落地。信通金融大厦、中意智慧大厦、易尚创意科技大厦已进入实质性开发建设阶段，海纳百川总部大厦已封顶，怡亚通总部大厦正在开展前期工作。西乡正以世界500强的腾讯未来科技城落地西乡为契机，打造湾区“互联网+”产业集群。

大空港：2017年宝安区政府工作报告透露：空港新城计划投资100.1亿元，备受关注的大空港新城片区规划总面积约95平方千米，将分为空港新城和“两中心一馆”两大部分。未来将与前海+宝安中心区连为一体，成就粤港澳大湾区的核心引擎！

公共配套：近年来，宝安中心区以深圳发展湾区经济和重点区域开发建设为契机，不断优化和提升规划建设水平。目前，中心区图书馆、宝安区城市规划展览馆全面投入使用，中心区青少年宫已于7月1日建成；大型综合体——壹方中心、卓越宝中时代广场、新锦安壹号公馆已完工，壹方中心计划于2017年10月开业。深圳书城湾区城位于海滨广场（二、三期），建设用地面积约7.5万平方米，地面为广场、公园，及少量地面建筑（书城），地下为书城、停车场及相关配套设施，总建筑面积约15万平方米。估算建设投资16亿元。

宝安西湾红树林湿地公园一、二期开园，一个拥有7.5公里绿道主环线，32公顷湿地公园。

宝安中心区规划打造亚洲最大的滨海文化公园，项目位于中心区滨海地带，规划总用地规模约168公顷，定位为“国际化滨海城市新坐标、世界级滨海湾区旅游地、新型全域旅游示范区”。项目分三期开发，目前已完成项目一期奠基工作，计划近期开工，预计2020年建成投入使用。华侨城集团计划一期投资100亿元，将其打造成集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等复合功能为一体的5A级“新型全域旅游示范区”。

最后，要说到重点了，从居住功能方面可以看到更详细的宝安未来版图！

近期官方公告，前海蛇口自贸区面积由28.2平方公里扩容到37．9平方公里，就业人口规模约89万人，居住人口规模约62万人。对居住而言，将是一个巨大的需求，对于与前海相连的新安将是一个重大机遇。

未来前海（89万人）+宝中（规划为38万人，应该与前海）+西乡（西乡现在管理人口超80万），将形成一个将近200万人的核心城区，如何解决超120万人的居住问题？宝安中心区会出现什么样的居住形态？

碧海片区定位：前海CLD，高尚居住区

根据法定图则，深圳市对碧海片区的定位为：

宝安核心城区组成部分，前海片区城市复合功能拓展区，打造多元、绿色、活力的综合城区。

本片区的主导功能是：以生活居住及生活性服务为主，兼有商务、商业、文化创意、高新研发等功能的城市综合区。

9月16日，笔者有幸参加了位位于宝安中心区碧海片区的华丰前海湾的二期新品发布会，我作为一个旁观者观察一个前海CLD项目是如何看待“前海+宝安中心区”=深圳下一级市级中心的？

有意思的是，本次活动主题是”风生水起”。

首先，该项目位于宝安中心的碧海片区，位于兴业路和共乐路交汇处西侧。该项目正好在前海+宝安中心区+大空港中间，地铁1号西乡站、地铁11号碧海湾站可到达，1站即可到达宝安T3航站楼，毗邻广深沿江高速、大铲湾近在咫尺。近福永码头，30余次航班，4条航线可往返港澳，水上深中通道已开通。未来仍规划有深中通道、海滨 大道正在筹建中。

近期，前海扩容消息，让宝安中心区极为兴奋，但同时，又是顺其自然的。因为，在《深圳十三五规划》中明确提出，重点将前海、宝安中心区域发展成为新的市级中心。前海扩容，让深圳城市发展风水转流转，向西转移，前海+宝安中心可谓是“风生水起”。

本次发布会上，著名经济学家高连奎教授以专业的角度深入解读了前海湾区的价值，他说：“前海在未来十年应该会成为深圳的中心，今后最好的商业配套都要落在这里，我们要在前海提前布局，要以更高的标准布局。”对话中，高连奎教授从经济学的角度剖析在湾区、前海扩容的战略下，真正的经济成长区域应该来自和机场接驳的较近的空间，在这个区域的住宅价值肯定要比其他区域成长的更快，这个地方有可能成为深圳价格比较高的几个点。

说到此，我们不得不要提到，卡萨达教授为推进其新书《航空大都市——我们未来的生活方式》。航空大都市由美国北卡罗来纳大学教授约翰·卡萨达（John Kasarda）首次提出。在速度经济时代，机场已经成为全球生产和商业活动的重要节点，也是带动地区经济发展的引擎，它不断地吸引着众多的与航空业相关的行业聚集到其周围。随着越来越多的商业企业在机场以及交通走廊周围集聚，一种新型的城市出现了：航空大都市。

当然紧随登场的是著名风水大师宋韶光的解读别具一格。他以诙谐幽默、贴近生活的语言，深入浅出地为现场嘉宾解答住宅与运势的关系。在选择住宅时他表示风水绝佳的位置是靠山近水。宋韶光先生认为前海湾区拥有得天独厚的水脉和地理运势，在风水学上这一区位是聚财、利发展的好地段；他自己也一直很看好湾区的地段和风水。

△ 宋韶光先生现场讲解风水运势

他说：“整个湾区这里有个凹进去的码头——福永码头就在这里。凡是水一直走的，没有落，凹进去的才有落。古代人说一定要找一个好的码头，这里就很靠近这个码头。而且路通财通，我们看这里有三条地铁、还有飞机场，铁路，组成一条长条，华丰·前海湾就处在这个位置上，是个风生水起、安居乐业的好风水。”

当然，前海CLD的公园配套不会差：碧海湾公园、碧海湾高尔夫球场、西湾红树林公园，当然还有前海湾区17公里海岸线。

前海+宝安中心作为CBD，主要功能为商务和商业，未来最少超100万人高端就业人士的居住空间。作为比较干净规划，没有多少农民房存在的碧海片区正在变为前海CLD。

据悉，碧海片区的房价仍在潜力区。以华丰·前海湾项目为例，2016年一期均价为7.5万，与之对比类似楼盘半岛城邦等已经12万+了，西丽的宝能城也卖到8.5万+。据华丰·前海湾项目二期销售称，该项目户型面积在89-208平方米之间，其产品的制造和环境的配置，堪称区域翘楚，该项目介绍二期户型均以豪宅空间而打造。最新推出的2期产品，中庭花园南北向楼间距高达193米，东西向37-52米，小区空间规整和宽阔，视野开合，可直接看海。

这也是深圳市场上少有的高标准精装修交楼的项目：从入户安防、空气管理、空间收纳、生活照明、开关插座、卫浴配套、高端厨电、厨房净化再到无线WI-FI，全德系精工品牌，德施曼指纹锁、格屋门锁、博夫曼橱柜、3M净水器……难以一一列出。

最后说一下教育配套：深圳官方刚刚正式公布的2016年全市在校小学生的数字是91万。这个数字在过去的两年分别是79.32万和86.48万，从2014年开始总数都已超过北京和上海，仅次于广州，增速却是最高！深圳学位缺口到底有多大？根据深圳教育局公开数据，今年深圳市公办小学小一学位缺口达到4.63万个，公办初一学位供需基本平衡；2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，公办初一学位缺口0.32万个。供需缺口都在逐年扩大。目前基本上是2-3个孩子抢一个学位。这个还是按所有公办学校学位平均计算，如果单独看名校学区房的竞争，将更加惨烈。尽管2017年9月官方称新增4.7万个公办中小学学位。但深圳各区，各大开发商仍把“教育战”当成首战、必战！

比如华丰·前海湾二期就主打菁英学府：紧邻红树林外国语小学（目前首批已开学，据称该校长为全国十佳小学校长），包括项目自建9班幼儿园在内（建设中）：加之周边的碧海小学、宝安第一外国语小学、中英公学等，享受全龄教育配套资源。

未来宝安“教育战”仍会持续一段时间：《深圳市宝安区教育发展“十三五”规划》中获悉，到2020年，宝安将基本构建起创新型开放式现代城市教育体系，建成学习型城区。其中，3-6岁儿童毛入园率保持在98 .5%以上，高中毛入学率达97 .5%。普惠性幼儿园占比达到60%以上。新增幼儿园学位至少2 .5万个新增公办义务教育学位5 .8万个。

△ 上图为曼哈顿中城，下图为深圳宝安中心区

众所周知，从投资上看，南山、福田、罗湖已进入成熟期，城市更新是主流，而东进战略才刚开始，而未来处于成长期的当属前海+宝安！

未来前海+宝安中心区将对标世界一流城区，成就新的”曼哈顿“，超万亿的投资，这不仅仅是一个不变的数字，至少有四倍的放大效应，更表达了深圳在粤港大湾区中的顶核心位置，未来直接辐射东莞、中山、南沙等珠三角和整个南中国，并决定成为“最浓缩最精华的核心引擎”！

最后，还是要提一本书《全球供应链、超级城市与新商业文明的崛起》，作者:帕拉格·康纳发现，通过修建基础设施，打造供应链，实现资源、生产、服务、消费的连接。21世纪，本质上是一场争夺供应链的角力，为什么打造超级城市群？因为超级城市群是一连串基础设施最便利、供应链网络最发达的全球地理节点，超级城市群吸引着全球的资金、资源、人才、技术，小城市也必须将自身融入超级城市群，这是获得繁荣的唯一方法。

所以，深圳超1万亿不仅是基础投资，更是要打造超级版图，这才是繁荣是根基。住在宝安中心区的市民幸福了！

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